房地产估价 报告

估价报告编号:鲁 中旭估 (征 )字 2022第 009-1号

估价项 目名称 :济 南遥墙国际机场扩建工程南工作 区房屋征收项 目涉及济南维

(相关资料图)

           维乳业有限公 司位于临港开发 区土地估价

估价委托人 :济 南市住房和城 乡建设局

房地产估价机构 :山 东 中旭土地房地产评估咨询有限公 司

注册房地产估价 师:白 吉叶     注 册 号 :3720160013

              纪 国栋         :3720060083

                        注册 号

            王春       注 册 号 :3720100091

估价报告出具 日期 :二 ○二 三年 四月三十 日

                                       致估价 委托 人 函

济南市住房和城 乡建设局               :

    受贵方的委托 ,山 东中旭土地房地产评估咨询有限公 司遵照 《中华人 民共和国

城市房地产管理法》、国家标准 《房地产估价规范》等法律法规和技术标准,本 着

独立、公正、客观的原则,按 照科学、公允的方法,对 济南维维乳业有限公 司位 于

临港开发 区房土地价值进行 了评估。估价人员对委托评估的土地进行 了实地勘察和

估价资料的收集 ,同 时进行 了必要的市场调研 、核对,在 此基础上撰写了房地产估

价报告 。摘要如下        :

     估价对象:济 南维维乳业有限公司位于临港开发 区用途为工业,面 积约为

   具体 如 下   :

 土地使用权人              济南维维乳业有限公 司                坐落            临港开发 区

    证号          历 城 国用   (2013))0500031号        用途             工 业用 地

 使用权类型                         出让              使用权面积         90384平 方 米

                 终止 日期                               2063+4n24fl

          本次评 估 面积 (约          )                     27080.14平 方   米

估价 目的:为 房屋征 收部 门与被征 收人确定被征 收房屋价值的补偿提供依据 ,评 估

被征 收房屋的价值 。

价值类型:公 开市场价值

价 值 时 点 :⒛ 22年 8月 11日

估价方 法 :土 地采用基 准地价系数修 正法 、成本逼近法评估

估价结果 :估 价人员根据估价 目的,遵 循估价原则 ,按 照估价程序 ,在 现场查勘 、

综合分析影响该房地产价格 因素的基础上 ,根 据 《国有土地上房屋征收与补偿条例 》、

住房和城 乡建设部 《国有土地上房屋征收评估办法》 (建 房 [201川 77号 )、 《济南

市国有土地上房屋征 收与补偿办法》 (市 政府令第 248号                       )、    《济南市国有土地上

房屋征 收与补偿办法实施细则》 (济 政办发 【⒛21】 2号 )、                        《济南市国有土地上房

屋征 收评估技术规范》 (济 建发 [2019]26号 )等 有关规定和估价委托人提供的资料

为依据 ,选 用适宜的估价方法 ,对 估价对象进行 了评估 ,确 定估价对象于价值时点

⒛22年 8月 11日 评估价值如下                 :

         项 目            数量             单位

    土地 使 用 权 面积 约     27080.14         平方米

        单价               976       元/平 方米

        总价 值          2643.0217        万元

特别提示:以 上 内容摘 自本房地产估价报告 ,详 细 内容应认真阅读估价 报告全 文  ;

如对本评估 报告有异议 ,请 自收到报告之 日起十 日内向我公 司提 出书面复核评估 申

请 ,并 指 出该 报告存在的问题 。

                    山东 中          询有限公 司

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                   估 价 师 声 明

我们郑重声明    :

载 、误导性陈述和重大遗漏。

分析 、意见和结论 ,但 受到估价报告 中 已说明的假设和限制条件的限制。

委托人及估价利害关系人没有利害关系 ,也 对估价对象 、估价委托人及估价利 害关系

人没有偏见。

地产估价基本术语标准》进行估价工作 ,撰 写估价报告。

进行记录 ,但 仅限于估价对象的外观与 目前维护管理状况,尤 其因提供资料有 限,我

们不承担对估价对象建筑结构质量 、建筑面积数量准确性和相应权益的责任,也 不承

担对其他被遮盖 ,未 暴露及难于接触到的部分进行检视的责任 。我们不承担对建筑物

结构质量进行调查的责任 。

                 估 价 的假 设 和 限制 条 件

一、假设条件

  ㈠ 、一般假设

定估价委托人提供的资料合法 、真实、准确 、完整。如因资料失实或估价委托 人有

所隐 匿而导致估价结果失真 ,估 价机构不承担相应的责任。

给予 了关注 ,在 无理 由怀疑估价对象存在安全 隐患且无相应的专业机构进行鉴定 、

检测的情况下,假 定估价对象能正 常安全使用 。

    本次评估在 《房地产估价规范》 的基础上 ,主 要依据 《国有土地 上房屋征 收

与补偿条例 》、 《国有土地上房屋征 收评估办法》 、 《山东省国有土地上房屋征 收

与补偿条例 》、 《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》、 《济南市国有土地上

房屋征 收评估技术规范》进行估价 。

  ㈡ 、未定事项假设

分享问题 。

  ㈢ 、背离事实假设

   估价结果未考虑估价对象及其所有权人 已承担的债务 、或有债务及经 营决策

失误或市场运作失当对其价值的影响。

他项权利 。

  ㈣ 、不相一致假设

                                                ,

⒛21年 3月 27日 -29日 ,现 场勘查 时间与评估价值时点不一致,故 本次估价结果是

假设价值时点估价对象状况与查勘 日期状况相一致的情况下的价值 。

                                    济南遥墙国际机场扩建 工

程南工作 区房屋征 收占用部分土地使用权面积 ,剩 余土地使用权面积根据委托人提

供 的测绘资料约为 27080。 14平 方米;如 若将来土地使用权面积变动评估价格则相应

变动。

  ㈤ 、依据不足假设

  本次估价的估价对象不存在依据不足事项 ,故 本估价报告无依据不足假设。

二、估价限制条件

  ㈠ 、估价 目的、价值 时点不变。

  ㈢ 、未经房地产估价机构书面同意,本 报告的全部或部分及任何参考资料 均不允

许在任何公开发表的文件 、通告或声明中引用,亦 不得 以其他任何方式公开发表 。

  ㈢ 、本次评估的目的是为房屋征 收部门与被征收人确定被征 收土地价值的补偿提

供依据 ,评 估被征收土地的价值 ,不 得用作其他 目的。凡 因估价委托人使用估价报告

不 当而 引起的后果 ,估 价机构和估价人员不承担相应的责任 。

   ㈣ 、未经估价机构书面同意,本 估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许

在任何 公 开发表的文件 、通告或声明中引用 ,亦 不得 以其他任何方式公 开发表 。

  ㈤ 、本报告必须完整使用方为有效 ,对 仅使用本报告中部分 内容所导致的可能的

损失 ,评 估公 司不承担责任 。

   ㈥ 、根据济建发 [2019]26号 文规定 ,报 告使用有效期 自出具正 式评估报告之 日

起一年 内有效。

   ㈦ 、本估价报告在估价机构盖章和房地产估价师签字的条件下有效。

                           估价 结果 报 告

一、估价委托人

  济南市住房和城乡建设局

二、房地产估价机构

  机构名称:山 东中旭土地房地产评估咨询有限公司

  单位地址:济 南市历城区闵子骞路 22号 孝和泉韵花园 3号 楼 501

  法定代表人:纪 国栋

  资质等级:贰 级

  证 书 编 号 :鲁 评 OO⒛ 32

三、估价 目的

  为房屋征 收部 门与被征收人确定被征收土地价值的补偿提供依据 ,评 估被征 收土

地的价值 。

四、估价对象

  ㈠ 、估价对象范围

  济南维维乳业有限公 司位于临港开发 区用途为工业,面 积约为 岁080.14平 方米

土地使用权一宗。

 ㈢ 、国有土地使用权登记状况

 土地使用者         济南维维乳业有限公 司             坐落               临港开发 区

   证号    历   城 国 用 (2013))050O031号     用途                工业用地

 使用权类型               出让              使用权面积              e0384   +rt   x

         本次评估面积约                            27080.14平

                                                        方   米

㈢、估价对象权利状况

   根据估价 目的,本 次估价 ,假 设估价 对象为完全产权 ,不 考虑抵押权 、担保权 、

典权等他项权利 、产权纠纷 等因素的影响。

㈣ 、土地利用状况

   估价对象宗地 红线内地上建筑物如上所述 ;实 测建筑面积总计为 匆”9。 γ 平方

米 ,其 中认定为第一类建筑物的面积为 们锶4.68平 方米 ,容 积率 0。 焖。宗地 内场地

平整 ,地 面硬化。宗地红线外基础设施达 到 “   ”

                        六通 (即 通路 、通 电、供水 、排水 、

通讯 、供气 )。

㈤ 、估价对象 区位状况

  估价对象位于机场路路以西 ,附 近有济南绕城高速和青银高速荷花立交,出 行

方便 。

       距 济南机场约五分钟路程 ,附 近银行 、宾馆 、酒店配套齐全。

    五 、价值时点

    六 、价值类型

|      是指土地使用权在正 常交易情况下,由 熟悉情况的交易双方 以公平交易方 式在价

    值 时点 自愿进行交易的金额 ,是 公开市场价值。

    七 、估价原则

       房地产估价的基本原则是独立、客观 、公正 ,在 本次估价作业 中,我 们遵 循的原

    则 主要有下列六项 :

       ㈠ 、独立、客观 、公正原则

       要求房地产估价人员站在 中立的立场上。

       ㈡ 、合法原则

       具体 来说有下列几个方面:在 合法产权方面,应 以房地产权属 证书和有关 证件为

    依据 ;在 合法使用方面 ,应 以城 市规划 、土地用途管制等为依据;在 合法处分方面 ,

    应 以法律 、法规或合同等允许的处分方式为依据;在 其他方面,如 评估 出的价 格必须

    符合国家的价格政策。

      ㈢ 、价值时点原则

      价值 时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点上 的客观合理价格

    或价值 。

      ㈣ 、替代原则

      替代原则要求房地产估价结果不得明显偏 离类似房地产在同等条件下的正 常价

    格。

      ㈤ 、最高最佳使用原则

       房地产估价应 以估价对象的最高最佳使用为前提进行 。它是指法律上允许 ,技 术

    上可能,经 济上可行 ,经 过充分合理 的论 证 ,能 使估价对象的价值达 到最大的一种最

    可能的使用 。

    八 、估价依据

       ㈠ 、本次所依据国家法律 法规及部门规章

      ㈢ 、技术标准

   ㈢ 、估价委托人提供的相关资料

   ㈣ 、估价人 员掌握的有关资料 以及 实地勘查所获取的资料 。

九 、估价方法

   (一 )土 地部分估价方法选用

  根据 《城镇土地估价规程》 ,现 行评估方法有市场 比较法 、收益还原法 、假设

开发法 、成本逼近法 、基准地价修 正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规

程 ,根 据 当地地产 市场发育状况 ,并 结合估价对象的具体特点及估价 目的等,选 择

适 当的估价方法。

  评估人员通过实地调查 ,认 真分析调查收集到的有关资料 ,在 确定上述估价原

则的基 础上 ,根 据估价对象的实际情况 ,结 合本次评估的目的,决 定采用基 准地价

系数修 正法和成本逼近法评估宗地的价格 。选择评估方法 的依据         :

为 ⒛ 19年 1月 1日 的基准地价技术资料 ,基 准地价刚刚公布在其有效期 内,而 且用

基准地价系数修 正法评估所需的资料可以查询到,因 此采用基 准地价系数修 正 法。

区片综合地价 》 的通知》 (鲁 自然资发 E⒛⒛ 〕4号 )其 土地取得成本及各项税 费       |

容易获得 ,故 可采用成本逼近法进行评估 。

化 ,考 虑到评估的可操作性 ,故 本次评估不采用收益还原法。

                                          发法

进行评估 。

   综上所述 ,结 合评估背景资料及 《城镇土地估价规范》有关要求,经 过综合分

析 ,我 们决定在本报告 中采用基准地价系数修 正法和成本逼近法进行评估土地价格 。

   (二 )土 地估价方法定义

   (l)、 成本 逼近法

  成本逼近法是 以开发土地所耗费的各项 费用之和为主要依据 ,再 加上一定的利

润 、利 `急 来确定土地价格的估价方法。其基本计算公 式为                                      :

   土地价格 〓土地取得费 +相 关税费 +土 地开发费 +投 资利 `息 +合 理利润

        (2)、 基准地价 系数修 正法

   基准地价系数修 正法 ,就 是指在求取估价对象价格时,根 据 当地基准地价 水平                                           ,

依据估价对象相同土地 级别或均质 区域 内该类用地基准地价标准和各种修 正 因素说

明表及修 正系数表 ,确 定修正系数 ,修 正基准地价从而得 出估价对象地价的一 种方

法 ,其 基本公 式为            :

   此次评估价格定义条件下的宗地地价

  土 地 单 价       =区     片 土 地 基 准 地 价

                                       ×   (1±   ∑   9×    KI× Kz× K3×   砀

  式 中: ∑K— —影响地价 区域 因素及个别因素修正系数之和

        —

  K1—       期    日 修   正   系   数

  炀 ——容积率修 正系数

  K3— —年期修 正系数

  K4— —土地开发程度修 正系数

  十 、估价结果

  估价人 员根据估价 目的,遵 循估价原则 ,按 照估价程序 ,在 现场查勘 、综合分

析影响该房地产价格 因素的基础上 ,根 据 《国有土地上房屋征 收与补偿条例 》 、住

房和城 乡建设部 巛国有土地上房屋征 收评估办法》 (建 房 [2011]77号 )、 《济南市

国有土地 上房屋征收与补偿办法》 (市 政府令第 248号 )、 《济南市国有土地 上房

屋征 收与补偿办法实施 细则》 (济 政办发 【⒛21】 2号 )、 《济南市国有土地 上房屋

征收评估技术规范》 (济 建发 [2019]26号 )、 等有关规定和估价委托人提供 的资料

为依据 ,选 用适宜的估价方法 ,对 估价对象进行 了评估 ,确 定估价对象于价值 时点

                项 目                                  数量                       单位

    土地 使用权 面积 约                                  27080.14                    平方米

                单价                                   976                     元/平 方米

            总价 值                                 2643.0217                    万元

十一、注册房地产估价师

    姓名            注册 号                     签            章             签    名    签名 日期

                                                                      钍绗

    王春       3720100091                                                                 夕

                                                                                "2;~屮

                               中华人民共和 圆房地产估价师

                               姓名:

    白吉叶                                    白吉 叶

                               注 册 号 :3720160O13

                               有效期止 2025.2.15

                                                                  丐玄亻

                                                                   自            冫

                                                                                "°

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    纪 国栋     3720060083

                                                                      ‰         v刀、叼 v

十 二 、 实 地 查 勘 期   : 2020年     9月   ⒛   日   -21日     、 ⒛     21年 3月 28日 -2021年    3月 31

日

f =, thfittFitEH :    2023   + 2 A 20 H --2023 + 4

                                                    山                          询有 限公 司

                                               I2

                           附       件

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